海外买家关于新加坡置业的问题，ABSD 通常排在第二位。第一位是这笔交易是否被允许。一旦得到肯定的答复，圣淘沙湾的答复是可以，须经审批，接下来的问题便是支票本身：金额几何、何时支付、付给谁，以及有没有什么能减轻它。
ABSD 全称 Additional Buyer's Stamp Duty，即附加买家印花税，由新加坡国内税务局（IRAS）就住宅物业交易征收，叠加于基础买家印花税（BSD）之上。它并非圣淘沙湾独有，凡是新加坡境内的住宅交易皆适用，但其绝对金额，在圣淘沙湾这种价位上最为可见。
本文是一份务实的解读：ABSD 是什么、为何如此、海外买家应如何理解它。
数字本身。
对海外买家而言，目前的 ABSD 税率是 60%。这一税率自 2023 年 4 月起实施，至今未曾下调。
60% 以成交价或市价中较高者为基础计算。一处 2,000 万新元的住宅，其 ABSD 应缴金额为 1,200 万新元。BSD 另外约为 110 万，分为 1%、2%、3%、4%、5% 和 6% 的累进档次。
这些绝对数字不小。但放在新加坡的政策脉络中并不罕见，政府十年多以来一直以印花税作为楼市调控的主要工具。ABSD 大致经历了四次上调：2011 年首次向海外买家征收 10%，2013 年提高至 15%，2018 年提高至 20%，2021 年提高至 30%，2023 年 4 月再提至 60%。每一次调整都对应当时政府所关注的具体数据。
谁须按全额缴付。
绝大多数海外买家按 60% 的全额缴付。例外情形不多，但值得了解。
自由贸易协定国家的国民与永久居民。
新加坡有两项自由贸易协定，其国民待遇条款将新加坡公民的印花税待遇延伸至特定海外国民。这两份协定签署于 ABSD 制度出台之前，但现在被解读为同样适用于 ABSD。
涉及的国家如下：
- 美国仅限美国国民（依据《美国，新加坡自由贸易协定》）。
- 冰岛、列支敦士登、挪威、瑞士上述四国之国民与永久居民（依据《新加坡，欧洲自由贸易联盟协定》）。
如您持有上述任一国家的护照，或为上述欧洲自由贸易联盟四国之永久居民，可申请 ABSD 减免，实际效果是将税率恢复为新加坡公民税率。对新加坡公民购置首套住宅而言，该税率为 0%。但减免并非自动适用，必须由买方律师在缴交印花税的同时，提交证明合资格的文件正式申请。
关于新加坡永久居民的备注。
持有新加坡永久居留权的海外人士并不免于 ABSD。其首套住宅的 ABSD 税率为 5%，并随后续置业递增。这一税率低于海外买家，但高于公民税率。对于已持有或正在申请新加坡永久居留权的买家，这一点值得记在心上。
为何是 60%。
对来自单位数税率司法管辖区的买家而言，60% 的税率初看令人讶异。但 60% 背后的考量并非以税收为主，而源于新加坡政府对住宅作为社会基础设施的视角。
新加坡的住宅用地是一种有限、且被刻意管理的资源。过去十五年间，海外需求在不同节点上确实对部分本地买家也在竞逐的价位段，造成过实质影响。ABSD 的整体设计，是在允许海外参与的同时，维持本地的可负担性。圣淘沙湾位于市场顶端，本身受到的社会压力较小，但同一套制度仍然适用，因为这一制度是全国性的，而非针对单一飞地。
ABSD 没有公开的调整时间表，财政部可在其裁量范围内、依据其季度监测的数据，对税率进行下调、上调或重塑。买家应以现行税率作规划，而非以希望中的税率作规划。
何时缴付。
支票写在交易的早期，而非末尾。
在《购买选择权》（OTP）授出（通常需支付 1% 选择权金）并行使（一般在 14 至 21 天内，并支付另外 4%）之后，下一笔重大支出便是印花税。ABSD 须在文件于新加坡境内签署之日起 14 天内缴付，或于境外签署之日起 30 天内缴付。逾期将引致罚款。
也就是说，资金必须早于成交日抵达。而成交一般在选择权行使后的 8 至 14 周内完成。需要跨境汇款支付印花税的买家，应对此时点格外审慎，金额巨大、期限紧迫、罚款无可商议。
计算基础。
ABSD 以两个数字中的较高者为基础：合同中载明的成交价，或交易时点的市价。市价由近期可比交易决定。如交易性质不寻常或价格明显偏离市场，IRAS 可独立评估该物业。
圣淘沙湾的常规交易中，一般以合同价为准。但对困境出售、家族转移、或合同价明显低于市价的交易，买家应预期 IRAS 将适用较高的市价。
合同上的数字，并不总是 ABSD 所依据的数字。
不在计算范围内的项目。
ABSD 仅适用于住宅物业。商业物业不在征收范围。综合用途物业仅就其住宅部分计算。家具与配件，在能与住宅本体区分时，不计入 ABSD 基数。新加坡的常规做法是：或者将配件并入住宅价款（则计入 ABSD 基数），或者另行立约分项处理（则不计入）。一位用心的律师会依据买家的实际情形作出合适安排。
一个务实的预算。
对一位购置 2,000 万新元圣淘沙湾住宅的海外买家而言，印花税端的预算大约如下：
- 买家印花税（BSD）：约 110 万新元
- 附加买家印花税（ABSD），按 60% 计：1,200 万新元
- 律师费、估价、其他杂项：约 3 万至 6 万新元
合计约 1,310 万新元的印花税，通常在选择权行使后的两周内全数到位，远早于成交。
对自由贸易协定国民买家而言，ABSD 一栏归零，BSD 则保持不变。同一处 2,000 万新元的住宅，其印花税合计约 110 万新元，这一差距，在实际交易结构上意义重大。
我们对买家的三点建议。
第一，税率是什么便是什么。要为此作规划。在圣淘沙湾置业后最为安心的买家，几乎都是一开始就把印花税列入预算的人，而非将其当作事后再说的事项。
第二，如属自由贸易协定国民，请尽早整理合资格文件。护照、国籍证明，必要时还包括永久居留资料。律师需要这些文件来提交减免申请，文件齐备时减免流程顺畅。
第三，税率从前调过，今后仍可能再调。我们不建议以希望中的减税作为置业时点的判断依据。我们建议以现行税率为参照，妥善安排融资、币种、跨境资金的时点。
ABSD 是新加坡住宅政策中最被公开研究的部分之一。它的机制并不神秘，律师呈交、买家缴付、交易顺利推进。出问题的环节，几乎总是资金到位的时间，而非数学本身。
如您正在考量圣淘沙湾的某处住宅，希望厘清那一份真实支票的金额，我们乐意私下与您一一过目。请联系我们。